아파트 전세 계약 순서 / 절차 및 주의사항 ( 전세계약 + 전세대출 )

이번에 처음으로 아파트 전세계약을 하게 되었는데 혹시나 저 처럼 맨땅에 헤딩하는 일이 없길 바라며 전체적인 아파트 전세 계약 절차에 대해 리뷰를 할까 합니다.

 

목차

 

 

 

0. 초간단 아파트 전세 계약 절차 

1. 현재 전세 또는 월세 계약되어 있는 집주인에게  이사 간다고 통보 후 부동산에 내놓기 . 2. 전세집 구경 ( 계약 하지말고 구경만 ). 3. 전세대출 한도 및 본인 자산 확인. 4. 현재 살고 있는 집의 다음 세입자 구한 다음 이사 일정 협의 후 원하는 집 가계약 또는 본계약 진행.  (일정 맞추기가 어렵지만 그래도 열심히 찾아보아야 합니다. ) 5. 계약 하자마자 계약서에 확정일자 반드시 받아놓을 것. 6. 전세자금 대출 신청서 작성!!! ( 확정일자가 있어야 대출 가능 ) 7. 잔금날 이상없이 전세금이 나옴. ( 계약전에 반드시 전세대출 한도 확인하세요 ) 8. 집 이사하고 잔금 다 치루면 전입신청 한 다음 전세자금반환보증보험에 꼭 가입 !!!

 

전체적으로 전세 계약 절차는 이렇게 진행되구요 상세하게 알아보도록 하겠습니다.

 

 

1. 집주인에게 전세/월세 계약 해지 통보  

 

현재 전세를 살고 있거나 월세를 살고 계시면 집주인과 이야기하여 부동산에 집을 내놓아야 합니다. 

 

꼭꼭 다음 세입자 구하고 나서 이사 갈 집 계약을 진행 하세요!!! 꼭꼭!!!!

* 전세 : 이사 3~4개월 전 집주인에게 통보 후 부동산에 집 내놓기 ( 보통 이사 3 개월전부터 사람들이 집구경하러 옮 ) * 월세 : 이사 3~4개월 전 집주인에게 통보 후 부동산에 집 내놓기 ( 보통 이사 2주전부터 사람들이 보기 시작함 )

 

* 월세의 경우 계약이 만료가 되지 않은 시점에서 다음 세입자가 들어오지 않으면 새로운 세입자가 들어올때까지 남은 계약기간 동안 월세를 납입 해야 합니다. ( 법적으로 문제 없음 ) 월세는 특히 조심하세요!!

 

시간을 넉넉하게 잡고 이사 계획을 세우시기 바랍니다.

경험담 저는 집을 먼저 내놓긴 했는데,  다음 세입자를 구하지 않는 상태로  현재 이사 갈 집과 계약을 함. 계약 잔금일이 30일도 안남았는데 다음 세입자는 안구해지고... 아주 피를 말리는 고통스러운 나날들을 보냄. 결국 집 잘나가라고 집안 구석구석 깨끗하게 청소하고 좀 꾸며놓으니 2일도 안되서 다음 세입자를 구함. 저 같은 경우는 사람들이 많이 사는 동네라 빨리 나갔지만 그렇지 않다면 정말 조심해야함. 저 처럼 세입자 먼저 안구하고 이사 갈 집 계약 걸었다간 지옥구경 하게 됨.  꼭꼭 세입자 먼저 구하세요!!

 

2. 이사 갈 집 알아보기  

집을 내놓은 상태에서 이사 갈 집을 찾아보실건데요. 먼저 내가 가진 금액에 맞는 집을 구하는게 좋겠죠? 아래 링크를 클릭하시면 매매, 전월세 실거래가격을 확인하는 방법을 알아볼수 있어요!!

전월세 실거래가격 확인 방법

 

대충 견적을 뽑으셨으면 부동산에 연락해서 전세집을 직접 보러 가야하는데요. 전세집 구경만 하고 절대 계약은 하시면 안됩니다. 계약전에 확인해봐야 할 사항들이 많은데 확인 안해보고 "이 집 너무 괜찮은데 빨리 계약 해버려야지" 이렇게 생각하고 계약금 입금하는 순간부터 지옥이 시작됩니다. 좋은 집 놓칠까봐 조바심이 들지만 우리가 몇년을 힘들게 번 돈을 허무하게 날리면 안되잖아요?  그러니까 조바심이 들더라도 마인드컨트롤 하시고 전세집 구경만 합니다. 구경하면 집값은 얼마인지? , 융자는 있는지, 이사는 언제 갈수있는지 확인하면서 천천히 되도록 많은 집을 구경하세요!! 그리고 직방 같은 어플을 보셔도 되지만 전세 실거래가를 확인해서 내 금액에 맞게 알아보시는것도 좋아요!!

 

그리고 가장 중요한 점!! 새로 이사갈 집이 융자가 있다!!? 그럼 아래와 같이 한번 계산해 보세요

 

전세금 + 근저당 채권최고액을 합쳤는데 건물 시세의 최대 80%를 넘긴다? 그럼 그 계약은 진행 하시면 안됩니다.  왜 기준이 건물 시세의 80% 인지 알려드리겠습니다.  집주인이 정말 최악의 상황으로 쫄딱망해서 집이 경매에 넘어갔습니다. 근데 경매가 유찰 되다가 시세보다 낮게 팔렸다고 가정합시다. 그러면 경매가 여러번 진행 되면서 경매집행비용이 발생합니다.  ( 집행비용, 국세 , 당해세 등 ) 이 비용은 근저당 1순위인 은행보다 순위가 앞선 것입니다.  이런 우선하는 비용들이 있기 때문에 은행에서 채권 원금을 다받기 위해 120% 정도를 채권최고액으로 설정해 놓는 것입니다. 전세보증보험 들면 된다? 전세보증보험 들어도 못받습니다. 경매집행 비용, 은행 근저당 금액 다가져가고 남은 돈이 내 전세금 보다 작은데 어디서 받을 수 있을 까요? 결국 아파트 근저당 채권최고액 + 전세금이 건물시세의 80% 아래 라면 ( 확정일자 + 전입신고 +  전세보증보험) 삼형제를 통해 전세금을 안전하게 보호 받을 수 있습니다. 추가로 전세집이 법인, 즉 회사가 주인인 경우가 있는데요!! 이런 집도 계약하시면 안됩니다.  회사가 부도가나면 전세금을 못돌려받습니다. 꼭 명심하세요!!!

 

3. 전세자금 대출 알아보기!!! ( 대출 알아보기 꿀팁 )

좋은집이 눈에 들어왔으면 전세가격이 얼마인지 알아보셨겠죠? 본인이 가지고 있는 돈 대비해서 대출을 얼마나 받아야 하는지 직관적으로 계산이 되실겁니다. 그럼 대출은 어떻게 알아봐야 할까요? 전세자금 대출을 얼마나 빌릴 수 있는지, 최저금리가 가능한지 빠르게 알아보는 방법은 부동산에 물어보는 겁니다. 보통 대출상담사들이 부동산쪽 영업을 많이해서 좋은 금융상품을 소유한 은행의 대출상담사들을 알고 있을 겁니다.전화번호 받으면 전화해서 상담좀 받고 싶다고 하면 직접 집이나 직장까지 찾아옵니다. 연차나 외출증 끊어서 은행 갈 필요가 전혀 없습니다. 대출상담사들은 상담 해주고 대출 가능한지 그자리에서 이야기 해주거나,  대출 받을 수 있는 방법을 알려줍니다. 대출로 밥벌어 먹고 사는 사람들이라 대출에 빠삭하니 대출상담사를 통해 알아보는게 제일 빠르고 쉽습니다. 각 부동산에 대출상담사 알려달라고 해서 비교해 보세요!!! 비교해보시면 최저금리로 대출 가능합니다. 그리고 매우 중요 사항!!! 전세반환보증보험에 가입이 가능한 대출 상품인지 반드시 확인하셔야 합니다.

경험담 저는 전세계약을 먼저하고 대출을 알아봤습니다. 왜냐하면 저는 신용등급이 1등급이고 부채도 없었거든요. 그래서 전세대출 당연히 될 줄 알고  카카오뱅크 , 하나은행, 기업은행을 알아봤는데 대출 안된다고 부결 됬습니다. 잔금일 까지 22일 남겨놓은 상태에서 전세대출을 신청하니까 은행에서 불가능하다고 안해주더라구요. 그래서 이 이야기를 부동산 사장님께 말씀드리니까 2주전에 신청해도 된다고, 대출상담사 한분을 소개 시켜주셨습니다. 이분을 통해서 최저금리로 대출을 겨우 받을 수 있었습니다. 저 처럼 대출 때문에 당황하지 마시고 계약전에 미리미리 알아보세요!!!

 

4. 전세 계약 진행!!!

 

현재 집의 세입자도 구했고, 이사갈 집도 알아봤고, 전세 대출도 가능하다 라는 조건이 성립이되셨으면 계약을 진행합니다. 계약진행 및 주의사항은 아래와 같습니다.

1) 보통 아파트 계약의 경우 계약하겠다고 가계약금 100~200만원 정도 걸어 놓습니다. ( 부동산에서 영수증 써줌. 반드시 받을것! ) 2) 가계약전 주의사항으로  집주인과 통화, 등기부등본 갑구 소유권자, 가계약금 넣을 때 예금주 이름 모두 집주인인지 확인 필수!  ex) 등기부등본 소유권자 는 "홍길동" 인데 계약금 넣을 때 예금주 이름이 "소지섭" 이다.. 이러면 계약 하면 안됩니다!! 3) 가계약 후 대부분 일주일 안에 계약금 10%, 잔금 90%의 형태로 계약이 진행됩니다. (계약금 준비해야함) 4) 본 계약 대비해서 특약사항들 알아보시고 진행하시는게 좋습니다. 인터넷에서 조금만 조회해 보시면 다 나옵니다. 5) 왠만하면 집주인 얼굴보고 계약하는게 좋아요!! 녹취도 반드시 하세요!! 6) 계약서에 사인을 하셨으면 동사무소나 온라인으로 전세계약서 확정일자를 반드시 받아야 합니다. 7)  전세계약서에 확정일자가 찍혀있지 않으면 전세대출이 불가능 합니다.

 

5. 대출 진행!!

계약서에 확정일자 찍으셨으면 비교해본 대출상담사 호출해서 계약 진행하자고 합니다. 잔금일 까지 늦어도 2주 전에는 대출 신청이 끝나야 합니다.  대출상담사가 아래와 같이 엄청난 양의 서류를 주문 할 겁니다.  하나도 빠짐없이 모두 준비해주셔야 합니다.

1. 신분증 ( 앞면복사 ) 사본 2. 확정일자 찍힌 전세계약서 원본 & 사본 3. 부동산 공제증서  4. 부동산 중개물대상 확인서 5. 주민등록등본 (모든 정보 공개로 ) 6. 주민등록초본 ( 과거 주소지 변경까지 모두 공개로) 7. 가족관계증명서 8. 건강보험자격득실확인서 9. 재직증명서 ( 회사직인 필수 ) 10. 작년 원천징수영수증 ( 회사직인 필수)  11. 급여명세서 ( 회사직인 ) or 갑근세납부영수증 (회사직인)

 

저 자료 뽑느데만 반나절이 걸린것 같습니다. 대부분 "정부24",  "대법원 인터넷등기소"에서 출력 가능합니다. 대출 상담사 만나면 사인을 한 40~50 군데 해야 합니다. 모든걸 인내하시고 대출을 진행하시면 됩니다. 마지막으로 전세반환보증보험 가입이 되는 대출 상품인지 다시한번 확인하시면 됩니다. ( 녹취 하세요!! )

 

6. 이사하기!!

별 문제가 없다면 이사 날에 전 집주인으로부터 전세금 반환을 받고 , 임대인에게 전달 드리면 됩니다. 전세대출 금액은 은행에서 임대인에게 곧바로 지급 됩니다.  (전세대출 실행 전날에 마지막으로 등기부등본 확인해 보시고 근저당이 추가로 잡혀있는지 확인해보세요!!! 매우 중요!!) 이때 중요한 점!!! 전세대출 시 인지세와 보증료가 해당 통장에 있어야 합니다. 

인지세 : 재산권의 창설, 이전, 변경, 소멸을 증명하거나 재산권에 관한 승인을 증명하는 문서에 대해서 부과하는 세금 ( 은행/고객 50% 반반 ) 보증료 : 월급 3000만원 받는 사람이 1억 대출 받았는데 못갚고 튀면 은행이 덤탱이 맞으니, 국가에서 세금으로 대출금의 90%는 보증해 줄테니 10%는 은행 너네가 책임져라. 그리고 돈 빌린 사람이 세금으로 보증료 내라!! 이뜻임.

 

헷갈리는 부분 입니다. 대출 시 필요한 보증료는 은행이 세입자에게 돈 못받을 때 국가가 은행에게 90% 돈 주겠다고 보증한 보증료 입니다.  절대 임차인이 임대인에게 돈 못받을 때 받을 수 있도록 해주는 전세반환보증보험의 보증료가 아닙니다!!! 저도 모르고 있었는데 이렇게 또 배우네요!!!  전세반환보증보험은 확정일자 + 전입신고 끝나고 가능합니다. 

보통 전세기간 2년동안의 보증료를 내야하는데 1년에 한 번씩 나오게 할수도 있고 2년치 한방에 낼수도 있습니다. 인지세 + 보증료를 해당 통장에 넣어놓아야 대출 되니까 꼭 금액 확인해서 넣어놓으세요. ( 보증료 개 비쌈 ㄷㄷㄷ ) 잔금 치루고 이사 완료되면 전입신고 곧바로 하시고 전세반환보증보험 가입 대출 받은 은행에서 완료되면 전세금을 안전하게 지킬수 있습니다.

 

전세금 지키는 확실한 방법 요약!!

1.  전세계약서 집주인 = 등기부등본 갑구 소유권 = 예금주 실명 모두 동일한지 확인. 2. 융자가 없으면 최고지만 융자가 있는 경우 (채권최고액 + 전세금) <  건물시세 80% 를  넘지 않는 계약만 진행 할것! 3. 예금주 집주인 실명으로 된 통장에 입금. ( 중개인이나 집주인 와이프 한테 입금하면 안됨 ) 4. 잔금 입금 직전 등기부등본 확인해서 추가 근저당 변동사항 없는지 확인. 5. 계약서 확정일자 + 전입신고 + 전세반환보증보험 가입 반드시 필수!!

 

이상 아파트 전세계약 절차 리뷰를 마치도록 하겠습니다.

 

긴 글 읽어주셔서 감사합니다.

 

끝.