생애최초 특별공급 조건 및 당첨전략 알기쉽게 알려드릴게요!

 오늘은 생애최초 특별공급 조건에 대해 알기쉽게 준비해 보았습니다. 생애최초 특공은 살면서 단 한 번도 주택을 소유한 이력이 없는 분들을 대상으로 100% 추첨으로 당첨되기 때문에 몇가지 조건만 충족하면 일반 공급에 비해 훨씬 당첨 확률이 높은데요!! 그동안 낮은 가점 때문에 일반분양에서 번번이 탈락했던 분들, 그리고 자녀가 없어서 혹은 자녀수가 부족해서 신혼 특공에 매번 떨어졌던 분들, 부부 합산 소득이 애매해서 이도저도 아니었던 분들, 또 신혼특공 자격이 안 됐던 한부모 가정인분들은 오늘 제가 알려드리는 정보를 잘 읽어보시면 큰 도움이 될것 같습니다.

 

목차

 

 

생애최초 특별공급을 신청하기 어려운 이유는?

 

생애최초 특공은 사실 새로운 개념은 아니고 기존의 공동주택에서 시행하고 있었습니다. 근데 소득 요건이 까다롭다 보니까 자격이 안되는 사람이 많았고 공동주택 자체가 전체 분양 물량의 10% 이하에 불과하니까 실제 신청 할 수 있는 단지가 얼마 없기도 했습니다. 근데 정부가 최근( 20. 09. 29)민영주택에도 생애최초 특별공급을 신설했습니다.!! 앞으로는 모든 민간분양 단지, 그러니까 래미안, 자이, e-편한세상 등등에서 생애최초 특공이 생겼다는 것입니다.  소득 기준도 대폭 완화해 줬구요!! 단, 신청 하려면 몇 가지 조건이 필요한데요 꼼꼼히 살펴보도록 하겠습니다.

 

새롭게 바뀐 생애최초 특공

 

이번 제도 개편으로 새롭게 바뀐 부분은 공급 물량과 소득 요건 완화 인데요!! 기존 공동주택 생애최초 특급 물량은 20% 에서 25% 로 확대가 되구요. 민영주택은 85제곱미터 이하 주택에서, 공공택지는 분양 물량의 15%, 민간택지는 7% 를 생애최초 특공으로 배정합니다. 여기서 공공택지는 신도시 급으로 규모가 큰 곳들, 이제는 3기 신도시들이 되겠습니다. 민간택지는 재개발 / 재건축 단지 처럼 민간이 개별적으로 짓는 곳으로 이해하시면 됩니다. 대신 일반공급 청약 비중이 57% → 42%로 줄었기 때문에 경쟁률이 더 세졌습니다. 이 말은 곧 생애최초 특공의 메리트가 더 커졌다는 뜻이겠죠??

자 그럼 생애최초 특공 자격조건 5가지를 알아보도록 하겠습니다. 지금 설명드리는 자격은 모두 갖춰야 신청이 가능하기 때문에 좀더 자세하기 보시기 바랍니다.

 

생애최초 특공 자격조건 5가지

 

1. 무주택

첫 번째 조건은 무주택 입니다. 입주자모집 공고일 현재,  세대원 중 한 사람이라도 과거에 한 번이라도 주택을 소유한 사실이 없는 세대의 세대주여야 합니다.  이 말은 내가 살면서 주택을 구입하거나 또는 분양권 등을 사거나, 상속/증여를 받는 등 그런 사유를 불문하고 한번이라도 주택을 소유한 적이 있으면 신청자격이 안됩니다.  예를 들어서 "배우자가 결혼 전에 주택을 소유 햇다가 결혼전에 처분을 했다" 한다면 신혼 특공의 경우에는 무주택으로 인정을 해줘서 특공이 가능했는데요!! 생애최초 특공에서는 이 경우가 신청자격이 안된다는 의미 입니다. 또 소형 저가 주택은 민영주택 일반공급 신청할 때 무주택 으로 인정을 해주고 있는데요. 예를 들어 전용면적 60제곱미터 이하이면서 공시가격이 수도권 1억 3천만원 이하, 지방 8천만원 이하의 그런 소형 주택은 일반분양을 넣을 때 무주택 으로 인정을 해 주는데, 생애최초 특공에서는 유주택자로 간주되어 신청이 불가능합니다. 그냥 태어나서 단 한 번이라도 그리고 단 하루라도 주택을 소유한 이력이 있으면 다 안된다고 보시면 됩니다. 하지만 딱 하나 예외 사유가 있습니다. 만 60세 이상 직계전속 그러니까 부모님/조부모님 이 분들이 주택을 소유하고 있거나, 과거 소유한 사실이 있는 경우 입니다. 이 때만 무주택으로 인정을 해줍니다. 만약 "부모님 만 60세 이하 이신데 주택을 소유하고 계시다" 그리고 "같이 산다" 라고 하시면 부부가 세대를 분리 하시면 됩니다.

 

2. 기혼자 또는 자녀有

두 번째 조건은 "기혼자 또는 자녀가 있는 자" 이어야 합니다. 아이가 없는 부부, 아이가 있는 부부, 이혼을 했지만 양육권을 가지고 아이와 함께 사는 한부모 가정도 가능하고, 미혼모거나 미혼부이면서 아이를 직접 키우고 있다면 신청이 가능합니다. 단, 미혼은 신청이 불가능합니다.

 

3. 소득

세 번째 조건이 소득 인데요. 공공주택 생애최초 특공은 도시근로자 월평균 소득의 100% 이하로 종전과 같습니다. 다만 민영주택 생애최초 특공은 공공 주택 대비 높은 분양가를 고려해서 소득수준을 130%로 완화 해줬는데요!! 여기서 중요한 점!! 외벌이 맞벌이 구분없이 130% 라는 점이에요. 다른 특별공급에서는 외벌이 경우에는 보통 소득이 100% 이하인경우가 많았어요.  그런데 생애최초 특공에서는 외벌이도 130% 까지 인정을 해 주니까 오히려 더 유리 하겠죠!! 실질적인 금액으로 따져보면 공공분양 생애최초 특공은 3인 이하 가구 기준으로는 100% 가 월소득 555 만원 그리고 130% 는 722 만원 그리고 4인가구 기준으로는 100%는 622 만원 그리고 130%는 809 만원 입니다.  2인이하  가구여도 소득 기준은 3인 이하 가구로 적용되니까 참고하시면 되겠습니다.

 

공공분양은 건강보험공단 보수월액 기준이고,  민간분양은 전년도 소득을 기준으로 합니다. 단, 공공주택 생애최초 특공은 자산 기준이 추가로 있는데요!!  부동산은 2억 1500만원 이하, 자동차는 2764 만원 이하( 구매가가 아닌 자동차 등록 이후 감가상각 포함된 금액으로 책정)여야 됩니다. 만약에 자동차 2대가 있다 그러면 둘 중 평가액이 높은걸로 평가 기준을 삼습니다. 민간 주택은 다행히 자산 기준이 없어요!!

 

4. 근로자 또는 자영업자이면서 5년이상 소득세를 납부한 세대주

네 번째 조건은 근로자 또는 자영업자 이면서 5년 이상 소득세를 납부한 세대주 입니다. 모집공고일 현재 근로자 또는 자영업자 이거나, 지금은 일을 안해도 최근 1년 내에 근로소득이 나 사업 소득세를 납부한 적이 있는 사람이야 됩니다. 내가 근로자 이긴한데 연말정산에서 소득공제나 세액공제를 받아서 세금 전액을 환급받는 경우가 있는데요!! 실질적으로 내가 낸 세금이 없는 경우가 있는데 이런 경우에는 가능합니다. 동시에 5개년 이상 소득세를 납부한 이력이 있어야 신청할 수가 있는데요여기서 주의할 점은 5년 연속 납부가 아니구요 5개년 납부 입니다. 비연속적인 납부도 인정된다는 뜻입니다. 예를 들어서 2011년, 2013 년, 2015 년, 2018 년, 2019 년 에 각각 소득세를 납부했다라고 한다면 신청 가능하단 뜻입니다. 한달만 근무해도 그 해에는 소득세를 낸 걸로 인정을 해줍니다. 아르바이트도 4대 보험 가입을 했다면 소득세를 낸 걸로 인정을 해줍니다. 단 이자소득이나 배당소득은 소득세 로 인정이 안된다는점 참고하시고, 이 조건들은 세대주 본인이 충족해야 되구요. 세대원이 충족하는 것은 의미가 없습니다. 소득세 납부 증명 서류 출력은 아래 내역을 참고하시면 되겠습니다.

소득금액증명 / 납세사실증명원 ( 세무서 or 홈택스 ) 근로소득원청징수영수증 / 사업소득원천징수영수증 (직장) 일용근로소득지급명세서 ( 직장 or 세무서 ) 일용근로자 소득금액증명 ( 세무서 )

 

5. 청약 1순위 만들기

다섯 번째 조건은 당해요건, 지역별 예치금액 등 청약 1순위 만들기 입니다.  앞에서 설명드린 네 가지 조건과 별도로 생애최초 특공에 신청하려면 이 청약 자체에 필요한 조건을 갖춰야 되는데요.  공공주택의 생애최초 특공의 경우에는 1순위 통장에 저축액이 600만원 이상 있어야 하고 청약통장 가입기간 도 24개월 경과, 납입금도 24회 이상 납부 해야합니다. 청약 규제지역 이거나 조정대상지역, 투기과열지구가 아니라면 각각 12개월 , 12회 이상 납부가 조건입니다. 다만 민영주택 생애최초 특공은 이런 조건이 없는 대신 지역별 예치금이 필요한데요.  서울과 부산은 300만원 그밖에 광역시는 250만원 경기도와 기타 지역은 200만원 입니다. 여기서 주의할 점은 지역은 내가 사는 곳 기준이지,  내가 아파트를 분양하는 지역과는 관계가 없습니다. 예를 들어서 거주지가 서울이다 그런 분들은 예치금 300만원을 넣어 주시는 겁니다. 또한 입주자 모집 공고가 났을 때 보통 해당 지역 거주자에게 1순위 자격을 부여하고 있는데요. 내가 아무리 생애최초 특공 자격을 앞서 말한 4가지 조건을 싹 갖췄다 하더라도 이 부분은 분양단지 기준을 따르기 때문에 당해 지역 거주자 요건을 채우는 게 좋습니다.  

 

 

지금까지 생애최초 특공 자격요건을 알아봤는데요! 그럼 당첨이 되려면 어떤 전략을 세워야 될까요? 상세하게 알아보겠습니다.

 

생애최초 특공 당첨 전략

 

신혼특공 vs 생애최초 특공 어떤것이 좋을까?

첫번째 만약에 신혼특공과 생애최초 특공을 고민중이라면 신혼특공은 소득이 낮을수록 유리하고 또 자녀수가 당락을 결정하지만 이 생애최초 특공은 몇 가지 기준 만 맞으면 100% 추첨 이기 때문에 자녀가 둘 이상이 있다면 신혼부부 특공을 추천드리고, 자녀가 없는 신혼부부이거나 일반 분양에서 가점 경쟁력이 낮은 기혼자라면 생애최초 특공을 추천드립니다.

 

분양공급이 많은 지역으로 이사하기

분양공급이 많은 곳으로 이사를 가는 겁니다.  민간 분양은 당해 지역 거주자를 1순위로 우선 하기 때문에 내가 아무리 생애최초 특공 조건이 되는 사람이라도 내가 사는 지역의 분양 공급이 얼마 없으면 사실상 당첨확률이 떨어지게됩니다. 그래서 공급이 많은 인근 지역으로 이사를 고려하는 것도 방법입니다.  물론 공고기 뜨기 전에 미리 이사를 해야 되겠죠!!

 

특별 공급과 일반공급 중복 신청하기

특별공급에 신청하는 사람은 일반공급에도 중복 신청할 수가 있습니다.  이때 생애최초 특공에 당첨이 되면 일반 청약 당첨자 선정에서 제외됩니다. 단, 특별공급은 1세대 1회 공급이 원칙이기 때문에 한번에 하나만 신청할 수 있습니다. 신혼특공, 생애최초 특공 이렇게 두개는 넣을 수 없고 당첨되도 무효 처리되니까 참고하시길 바랍니다.

 

꾸준히 도전해서 확률을 높이자!!

일반 분양 경쟁률이 수백 : 1 인데 반해 ,  생애최초 특공은거의 1 / 10 수준도 안 될 거라는 전망이 많습니다. 이건 정말 큰 특혜거든요.  왜냐하면 무조건 추첨이기 때문에 내가 부지런히 계속 신청을 하다보면 한 10번을 쓰면 한번은 될 수도 있는 확률이 거든요!! 쓰다보면 확률이 높아지게 되어 있습니다!! 포기하지 마시고 내가 조건만 된다면 부지런히 도전 하시길 추천드립니다.

 

 

 

오늘은 생애최초 특별공급에 대해 알아보았는데요!! 좀 도움이 되셨나요? 

긴 글 읽어주셔서 감사합니다.

 

끝.