오늘은 깡통전세 예방법에 대해서 소개를 하려고 하는데요. 요새 깡통전세에 역전세로 피해보는 분들이 많아졌더라구요. 저 역시 깡통 전세집에 들어갔다가 거의 1년 잡혀있다가 겨우 겨우 탈출했는데요!! 그때 생각만 한면 지금 또 울컥 울컥 합니다. 저같은 피해자가 다시 발생하지 않도록 조심하시라고 깡통 전세 관련하여 전세 계약시 주의사항을 상세하게 알려드리도록 하겠습니다. 현재 전월세 살고 계시거나 앞으로 전월세를 구하려는 분들에게는 조금이나마 도움이 될것 같습니다.
깡통전세란?
일단 깡통전세가 뭐냐하면 매매가가 기존 전세가 이하로 떨어져서 집주인이 집을 팔아도 내 전세금을 돌려줄 수 없는 경우를 말합니다. 예를 들어서 1억짜리 집에 내가 8,000 만원 주고 전세를 살고 있는데 2년 뒤에 매매가가 7000만원으로 떨어진 거에요. 전세가가 역전 됬다고해서 역전세 라고도 합니다. 문제는 집주인이 어떻게 해서라도 돈을 마련해서 돌려주면 다행인데 이런 집을 한 채 갖고 있는 게 아닌 거죠. 만약 집주인이 1억짜리 집을 전세끼고 갭 투자를 해서 2,000 만원 주고 샀는데 이런 갭투자를 여러채 했다고 한다면, 집값은 떨어지고 빚은 늘어나고 갑질 못하게 되는 경우가 발생합니다. 그럼 은행이 이 집을 경매에 넘기게되는데, 이렇게되면 집주인은 파산을 하고 내 전세금도 날라 간다고 보시면 되요. 부동산 시장이 상승할 때는 갭투자를해도 괜찮지만 경기가 안 좋아져서 집값이 떨어지거나 전세가가 떨어질 때는 문제가 발생합니다. 그래도 방법은 있습니다. 오늘 제가 깡통전세를 예방하는 4가지 방법에 대해서 상세하게 설명드리겠습니다.
깡통전세 예방하는 4가지 방법
전세보증금 + 근저당 < 매매가의 70%
첫번째는 내 보증금과 집주인의 근저당을 합해서 매매가의 70% 를 넘지 않는것이 중요합니다. 집을 구할때 등기부등본 떼서 보면, 대출이 없으면 가장 좋겠지만 보통은 은행 대출이 껴 있는 경우가 많습니다. 집주인이 은행으로 부터 대출받은 금액이 있어요. 그걸 근저당 이라고 하는데요. 이 두 금액이 주택 매매가에 70%를 넘지 않는지 봐야 돼요. 예를 들어서 집 시세가 3억 원이다 그런데 집주인이 기존 은행에서 1억 원 대출 받은게 있어요. 그럼 3억원의 70% 는 2억 1000만원 이니까전세 보증금은 최대한 1억 1000만원을 넘으면 안 되겠죠. 만약 등기부 등본의 대출이 없다 깨끗하다 그럼 이 집 KB 시세를를 먼저 확인하시고요.( KB 부동산 실거래가 이용방법 클릭 ) 내 보증금이 이 kb 시세의 70% 를 넘지 않으면 됩니다. 중개인이 "이 집은 안전해요 괜찮아요" 하는거랑 가 전혀 상관없어요. 그 사람들은 이 집이 게약만되면 그만이기 때문에 세입자가 스스로 챙겨야 됩니다. 70%가 넘으면 그 집은 계약 자체를 하시면 안 되세요. 이 집이 경매에 넘어갔을 때 위험합니다. 서울은 경매에 한번 유찰 되면 집값의 20% 씩 떨어지고요.일부 수도권 지역이나 지방은 한번 유찰 되면 무려 30%씩 떨어져요. 인기 있는 아파트나 입지가 좋은 곳이 아니면 보통 신건(=처음)에 낙찰 받는 경우는 많이 없어요. 최소 한 번 이상 유찰 되고 두 번째부터 입찰 한다고 보시면 돼요. 그래서 최소한의 마지노선으로 내 전세보증금 그리고 집주인이 은행으로부터 빌린 근저당 총액이 매매가의 70% 를 넘지 않는지 확인을 하라는 것입니다. 꼭 기억하세요
잔금치르는날 [전입신고 + 확정일자] 필수
두번째는 잔금 치르는 날 전입신고와 확정일자는 반드시 받아야 합니다. 잔금 치르기 직전에 최종적으로 등기부등본을 한번 더 떼서 그 사이에 바뀐 사항은 없는지 집주인이 새로 받은 대출은 없는지 확인 하시고요!! 이상이 없다면 잔금을 치르자 마자 바로 계약서 들고 동사무서로 뛰어가서 전입신고 + 확정일자를 받으셔야 되요. 내가 하루 이틀 미루다가 그 사이에 집주인이 은행에서 대출을 받을 수도 있거든요. 그럼 내가 후순위로 밀리는 거예요. 확정 일자는 동사무소 또는 등기소 둘 중 아무 곳에서나 받을 수 있습니다. 특히 전입 신고가 왜 중요하냐면 세입자가 전입신고 다음날 0시부터 세입자의 대항력이 발생하기 때문입니다. 이 대항력이라는 건 향후에 이 집이 잘못되서 경매에 넘어가더라도 내가 보증금을 다 받기 전까지 이 집을 비워주지 않아도 되는 권리에요!! 세입자가 대항력이 있으면 이 집이 경매에 넘어가서 몇 번이나 유찰이 되더라도 최종 낙찰자가 내 보증금까지 다 물어주게 되어 있어요. 물론 전입 신고만 한다고 해서 대항력이 발생하는 건 아니에요. 예를 들어서 시세 3억 짜리 집있는데 이미 2억 5천 만원 대출이 있다라고 합시다. 내가 그 후에 전세계약을 한 거에요. 그럼 전입신고를 해봤자 대항력이 없겠죠. 이미 은행에서 빌려준 대출 2억 5천만 원이 먼저니까요. 대항력이 있으려면 내가 계약할 당시 근저당이 없어야 돼요. 집주인이 은행에서 빌린 돈보다 내가 먼저 전입신고가 되어 있으면 됩니다.
그리고 만약 여기 내가 잘 살고 있다가 중간에 잠깐 전출을 해야되요. 그러다가 나중에 다시 전입신고를 한다 라고 하면 그럼 큰일 납니다. 처음 전입 신고했던 그날의 효력이 사라집니다. 전입 신고는 한 번 했으면 나중에 계약기간이 끝나고 내 보증금을 돌려받기 전까지는 그대로 둬야 됩니다. 혹시 "저는 집주인이 전입신고 안하는 조건으로 계약 하자는데요.." 이런 집주인들이 있어요. 애초에 들어가지 마세요. 제 친구가 그렇게 해서 전세글 날려먹었는데요. 어쨌든 잔금 치르는 날은 이사짐 나를 생각은 하지마시고 바로 계약서 들고 냅다 뛰어가서 전입신고 + 확정일자 도장 쾅쾅 찍어주는것을 1순위로 하세요!!
가능하다면 전세권 설정
세번째는 전세권 설정을 하는 것입니다. 사실 가장 안전한 방법은 잔금을 치룰 때 등기부에 전세권을 설정하는건데요. 하지만 현실적으로 전세권을 설정해주는 집주인이 없는게 문제요. 보통은 우리가 임대차계약을 해도 등기부상의 "전세 OOOO 만원에 사는 세입자 있음" 이런 표시가 없거든요. 한마디로 전세권은 등기부상에 이러한 표시를 해주는 거에요. 여기 보증금 1억 원으로 전세를 살고 있는 세입자가 있고 이 집이 만약에 경매에 넘어가면 나는 채권자가 됩니다. 라고 알려주는 권리라고 쉽게 생각하시면 되세요. 만약 임대차 계약이 끝났는데 집주인이 보증금을 안 돌려줘요. 그럼 이 전세권을 가진 세입자가 이 집을 경매에 넘길 수 있어요. 그래서 집주인 안해주는 것입니다. 만약 집주인이 전세권 설정을 해 준다고 한다 그럼 무조건 땡큐 인거고요. 그냥 하시면 됩니다. 그렇지 않다면 그냥 아 전세권 이라는 게 있구나 이런 효과가 있구나 이 정도만 알고 계셔도 괜찮습니다.
전세금 반환 보증보험 활용
계약하려고 보니까 근저당이 좀 애매한 잡혀있다. 혹은 나는 불안하게 너무 싫다 하시는 분들은 전세 반환 보증보험 을 활용하시면 되요. 집주인 동의 없이 가입할 수 있구요. 행여 집주인에게 보증금을 돌려 받지 못해도 보증기관이 대신 내 보증금을 반환해 주기 때문에 가장 편한 방법이라는 생각이 듭니다. 대신 돈은 좀 들겠죠. 보증금 보증보험은 임대차 계약이 만료되고 30일이 지났는데도 특별한 이유없이 집주인이 전세보증금을 돌려주지 않거나 전세기간 중에 전셋집이 경매나 공매로 넘어 갔을 경우, 누군가 집을 낙찰 받고 (채권자)배당이 다 이루어 졌음에도 불구하고 내 전세금을 돌려 받지 못했다 그러면 보증기간이 내 보증금을 대신 반환 해주는 보험이라고 보시면 됩니다.
전세금 반환보증 보험은 주택 도시보증공사 HUG와 와 SGI 서울보증 두 곳에서 가입할 수가 있는데요. 이 보험은 아무 때나 가입 할 수 있는건 아니고요 보통은 임대차계약을 맺고 최대 1년 이 넘어가기 전에 가입이 가능합니다. sgi 서울보증보험은 10개월 그리고 HUG는 1년 이내에만 가입을 받아줍니다. 아파트나, 연립 다세대, 단독, 다가구, 주거용오피스텔 사는 세입자 라면 누구나 가입이 가능합니다. 단 보증과 한도가 있어요. 서울보증보험은 아파트 보증금 같은 경우에는 무제한 기타 주택은 10억원 이내로 제한이 되고요 HUG는 수도권에서 보증금 7억 원 이하, 그 외 지역은 5억원 이하로 제한 됩니다. 보증금 액수가 큰 분들은 아무래도 SGI 서울보증보험을 활용하는 게 낫겠죠. 보험료는 보통 전세가의 0.2% 내외 인데요 아파트가 가장 저렴한 편이고 그 외 주택은 보험료율이 조금 더 높습니다. 근데 여기서 한가지 팁은 신혼부부 이거나 다자녀가정 이거나 저소득자는 보험료의 40%가 할인이 됩니다. 이 보험료는 1년 기준 이구요. 만약 내가 전세 계약을 2년으로 한다면 2년치 를 내면 됩니다.
그럼 한번 제가 예를들어 계산을 해볼게요. 만약에 신혼부부가 서울에서 3억 원짜리 전셋집을 구했다. 편의상 보험률은 1.5% 라고 가정합니다. 이럴 경우에는 3억원 x 1.5% x 2년 x 0.6 하면 54만원이 나오네요!! 만약 나는 1인가구 직장인인데 경기도에서 1억원짜리 다세대주택 전셋집을 구했다. 보험률은 2% 로 가정 할게요. 1억원 x 2% x 2년 = 40만원의 보험료가 나옵니다. 잘 이해가 되셨죠? 관심있는 분들은 홈페이지( HUG 홈페이지 , SGI 홈페이지)를 방문해서 더 상세하게 조건을 알아보시면 될 것 같아요.
오늘은 깡통전세에 대비하여 을의 입장에서 어떻게 대처할지 알아보았는데요. 제가 언급한 네 가지만 기억해도 전세보증금을 지킬수 있을겁니다.
긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
끝.